光大证券发布研究报告称，保利发展(600048.SH)发布2022年年报，公司实现营业总收入2811亿元，同比减少1.4%，归母净利润183.5亿元，同比减少33.0%。公司聚焦深耕核心城市，销售市占率逆势提升至3.4%，此外，持续聚焦“核心城市+城市群”，于38城拿地金额占比达98%，核心土储充裕，土储结构持续优化。该行认为，公司盈利水平跟随行业周期下行，但在建安成本及费用管控方面保持高效合理，随着积极拿地且行业拿地成本回归合理区间，公司业绩有望加速企稳回升。

光大证券主要观点如下：

【资料图】

盈利随行业下滑，成本管控稳健：

22年，公司实现营业总收入2811亿元，同比减少1.4%，其中房地产销售结算收入2566亿元，同比减少1.6%，主要因并表项目交付规模减少;综合毛利率为22.0%，其中房地产销售毛利率为21.8%，分别同比降低4.8pct、5.3pct，主要因低毛利项目集中结转，结算项目的平均土地成本和平均建安成本分别提升约30.4%、0.3%至0.50万元/平、0.49万元/平，项目毛利率降低主要因前期拿地成本提升，建安成本控制相对稳健;归母净利润183.5亿元，同比减少33.0%，主要因结算项目毛利率降低导致表内毛利和投资收益减少，以及资产减值损失计提同比增加12.5亿元。公司盈利水平跟随行业周期下行，但在建安成本及费用管控方面保持高效合理，随着公司积极拿地且行业拿地成本回归合理区间，公司业绩有望加速企稳回升。

聚焦深耕核心城市，销售市占率稳步提升：

22年，公司实现销售额4573亿元，同比减少14.5%，销售市占率逆势提升至3.4%;公司在26个城市销售额排名第一，重点布局的38城销售额贡献为86%，同比提升8pct，深耕效果显著。

保持合理拿地强度，持续优化土储结构：

22年，公司新拿地总地价1613亿元，新增土储建面1054万平米，拿地销售比为35%;公司持续聚焦“核心城市+城市群”，于38城拿地金额占比达98%，核心土储充裕，土储结构持续优化。

直融比重提升，信用优势显著：

22年，公司“三道红线”指标保持绿档水平，保持财务稳健;新发行公司债及中票合计263亿元，直接融资合计规模同比增长40.7%，提升低成本融资额度;有息负债规模为3813亿元，同比增长12.7%，融资渠道畅通，其中，直接融资平均成本2.88%，带动综合融资成本同比降低0.54pct至3.92%，信用优势显著，有效降低资金成本，助力利润率提升。

风险提示：销售、拿地不及预期，项目结算不及预期，行业下行超预期等风险。

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